Mantenimiento preventivo de una comunidad de vecinos: calendario anual

En un edificio casi nada se rompe de golpe. El fluorescente del rellano parpadea semanas antes de fundirse, la puerta del garaje cierra cada vez con más golpe y la junta de la bajante suda antes de gotear. El mantenimiento preventivo de una comunidad de vecinos consiste en ver esas cosas a tiempo y arreglarlas cuando todavía son baratas.

Aquí tienes un calendario anual por estaciones y una checklist para el presidente o el administrador. Si queréis que alguien lo lleve, tienes el detalle en nuestra página de mantenimiento de comunidades en Madrid.

Por qué el preventivo sale más barato

Una bajante con una junta floja se arregla en una mañana. Si se deja, el agua empapa el forjado, aparece la mancha en el techo del vecino de abajo y ya hay parte al seguro, pintura y a veces albañilería. Lo mismo con un sumidero de cubierta atascado: limpiarlo cuesta poco; la gotera que provoca en noviembre, bastante más.

Además, un edificio revisado con calendario da menos sorpresas en la junta. Las reparaciones se pueden presupuestar y aprobar con tiempo, en lugar de pagar urgencias.

Revisiones obligatorias y revisiones recomendables

Conviene separar dos cosas.

Revisiones obligatorias con empresa autorizada. Algunas instalaciones solo las puede revisar y mantener una empresa mantenedora habilitada, con la periodicidad que marca la normativa de cada una. Las más habituales en una comunidad son:

• Ascensores.
• Protección contra incendios: extintores, bocas de incendio, alumbrado de emergencia según el caso.
• Calefacción o agua caliente central, y las instalaciones de gas.
• Instalación eléctrica de zonas comunes y garaje, cuando la normativa exige inspección periódica.
• La inspección técnica del edificio (ITE o IEE), cuando corresponde por antigüedad.

Los plazos concretos dependen de cada instalación y pueden cambiar. Lo sensato es que el administrador tenga un cuadro con cada contrato, su empresa y la fecha de la próxima revisión. Nosotros no sustituimos a esos mantenedores; lo que sí hacemos es avisar si vemos algo raro.

Revisiones recomendables. Todo lo demás: cubierta, canalones, bajantes, puertas, iluminación, pintura, pavimentos. No las exige ninguna norma concreta, pero son las que evitan la mayoría de averías.

Calendario por estaciones

Época	Qué revisar
Final del verano (agosto y septiembre)	Cubierta: tejas sueltas, limahoyas, sumideros y canalones limpios antes de las lluvias. Bajantes pluviales. Rejillas del garaje y patios.
Otoño	Tras las primeras lluvias: manchas de humedad en últimas plantas y cajas de escalera. Temporizadores y detectores de escalera, porque anochece antes. Puertas y cierrapuertas con el cambio de temperatura.
Invierno	Tuberías y grifos expuestos al exterior, tomas de riego y cuartos de contadores ante heladas. Calefacción central, a cargo de su mantenedor. Felpudos y antideslizantes en la entrada con lluvia.
Primavera	Fachada: fisuras, cornisas, balcones y elementos sueltos tras el invierno. Pintura de zonas comunes. Patios, zonas verdes y riego. Revisión general de iluminación.
Todo el año, mensual	Luminarias fundidas, pulsadores, puertas de portal y garaje, cerraduras y bombines, baldosas y peldaños sueltos, tapas de arquetas.

En Madrid, el momento más rentable es finales de verano. Buena parte de las goteras de octubre y noviembre vienen de canalones y sumideros atascados con hojas, barro o nidos. Tienes más detalle en nuestra página de cubiertas y tejados.

Checklist para el recorrido

Un recorrido por el edificio cada cierto tiempo, con una lista y fotos, vale más que cualquier plan en un cajón.

Cubierta y exterior

• Sumideros y canalones sin hojas ni barro.
• Tejas desplazadas o rotas, limahoyas y encuentros con chimeneas.
• Petos, albardillas y barandillas.
• Fachada: fisuras nuevas, trozos de revoco o cornisa sueltos.

Instalaciones de agua

• Juntas de bajantes en patinillos y garaje: manchas, goteo, olor.
• Llaves de paso generales: que abran y cierren.
• Cuarto de contadores seco y ordenado.
• Sumideros de patio y garaje que desagüen.

Portal, escalera y zonas comunes

• Luminarias, pulsadores y temporizadores.
• Alumbrado de emergencia encendido en su piloto.
• Puerta del portal: cierre, cierrapuertas, portero automático.
• Peldaños, baldosas y pasamanos firmes.
• Manchas de humedad en techos y paredes.

Garaje y sótanos

• Puerta automática: ruidos, golpes, sensores.
• Iluminación y señalización.
• Rejillas y canaletas limpias.
• Extintores en su sitio y con la revisión al día.

La ventaja de quien limpia el edificio

Quien limpia el portal cada semana es el primero en ver la baldosa suelta, el pulsador que no responde o la mancha nueva en el techo del rellano. Si limpieza y mantenimiento los lleva la misma empresa, esas observaciones llegan directamente a quien las arregla, sin que el presidente tenga que perseguir a nadie.

Cómo contratar un mantenimiento

Antes de firmar, deja claro por escrito:

• Qué entra en la cuota y qué se presupuesta aparte.
• Cada cuánto se hacen los recorridos de revisión.
• Cómo se avisa de una avería y cómo se prioriza.
• Si se entregan partes con fotos de lo revisado y lo reparado.
• Qué instalaciones quedan fuera por corresponder a mantenedores autorizados.

Nosotros no tenemos servicio de guardia 24 horas, y conviene que cualquier empresa que contratéis os diga con claridad cómo atiende las urgencias.

Si queréis poner orden en el mantenimiento de vuestra finca, hacemos una visita, os proponemos un calendario de revisiones y os enviamos un presupuesto gratuito y sin compromiso.