ITE e IEE en Madrid: qué revisan en la fachada y cuándo rehabilitar

Para muchas comunidades, la ITE es el momento en que la fachada pasa de ser "algo que habría que mirar" a una obligación con plazo. El técnico revisa el edificio, firma un informe y, si encuentra deficiencias, la comunidad tiene que corregirlas. La fachada es, con la cubierta, donde más deficiencias suelen aparecer.

Te explicamos qué es la ITE en Madrid, qué se mira en la fachada y cómo organizar las obras si el resultado no es favorable. Si ya tenéis un informe con deficiencias, tienes nuestro servicio de rehabilitación de fachadas en Madrid.

Una advertencia antes de empezar: la normativa sobre inspección de edificios es municipal y autonómica, y se actualiza. Lo que sigue es una orientación general. Los plazos, obligaciones y formularios vigentes los tienes en la web del Ayuntamiento de Madrid, y el técnico de vuestra comunidad es quien los aplica a vuestro edificio.

Qué es la ITE y qué es la IEE

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es una revisión obligatoria del estado de conservación de los edificios a partir de cierta antigüedad. En Madrid, la referencia son los edificios de más de 30 años, y la inspección se repite de forma periódica.

El Informe de Evaluación del Edificio (IEE) amplía esa revisión: además del estado de conservación, incluye la accesibilidad y la eficiencia energética del edificio. En muchos casos la ITE ha quedado integrada en el IEE.

La hace un técnico competente (arquitecto, arquitecto técnico o aparejador, según el caso), contratado por la comunidad. El resultado es favorable o desfavorable, y se presenta en el ayuntamiento.

Qué se inspecciona en la fachada

El técnico busca, sobre todo, lo que puede suponer un riesgo para las personas o un deterioro que vaya a más:

• Desprendimientos: revocos huecos, aplacados sueltos, trozos de cornisa o de moldura que pueden caer a la acera.
• Cornisas, balcones y voladizos con el hormigón fisurado o descascarillado. A menudo detrás hay armaduras oxidadas que al hincharse empujan el hormigón.
• Fisuras y grietas en la fachada: su dirección, su tamaño y si parecen activas.
• Petos, antepechos y barandillas firmes y bien anclados.
• Humedades y filtraciones: manchas, eflorescencias, juntas de carpintería abiertas.
• Elementos añadidos: aparatos de aire acondicionado, antenas, toldos, rótulos y sus anclajes.
• Bajantes y canalones vistos en fachada.

La inspección suele ser visual y, en zonas dudosas, por percusión: se golpea con un martillo y el sonido hueco delata el revoco despegado.

Informe desfavorable: qué supone

Si el informe es desfavorable, la comunidad tiene que ejecutar las obras necesarias para corregir las deficiencias en el plazo que se indique. Después, el técnico certifica que se han subsanado.

Hay un caso que no admite espera: cuando hay riesgo de caída de elementos a la vía pública. Ahí se actúa de inmediato en esa zona: se sanea lo suelto, se colocan redes o protecciones y, si hace falta, se valla la acera. La obra completa se puede decidir después, en junta, pero la zona peligrosa no.

No presentar la inspección o no ejecutar las obras puede acarrear requerimientos y sanciones del ayuntamiento. Los detalles concretos, de nuevo, están en la normativa municipal vigente.

Quién paga

La fachada es un elemento común. Como regla general, las obras las pagan todos los propietarios según su cuota de participación, salvo que los estatutos digan otra cosa. Se aprueban en junta y, si el fondo de reserva no llega, se acuerda una derrama.

Existen programas de ayudas a la rehabilitación y a la mejora energética, estatales, autonómicos y municipales. Cambian de una convocatoria a otra, así que conviene consultar las bases vigentes en las webs oficiales antes de decidir el alcance de la obra. Algunas ayudas exigen no haber empezado los trabajos antes de solicitarlas.

Cómo planificar las obras

Leer bien el informe

Pedid al técnico que os explique qué es urgente por seguridad, qué es obligatorio en plazo y qué es recomendable. Con esa separación, la junta decide mejor.

Pedir presupuestos comparables

Un presupuesto de fachada debe ir por partidas: medios auxiliares (andamio, plataforma, redes), saneado, reparación de cornisas y balcones, fisuras, pintura o limpieza, y remates. Si cada empresa agrupa de forma distinta, es imposible comparar.

Aprovechar los medios auxiliares

El andamio o la plataforma pesan mucho en el precio. Si ya se va a montar para reparar cornisas, suele compensar hacer a la vez lo que esté cerca de necesitarse: pintura, sellado de carpinterías, hidrofugado del ladrillo, anclajes de aparatos. Montar dos veces es pagar dos veces.

Sanear antes de pintar

Pintar sobre un revoco hueco es tirar el dinero: la pintura nueva se cae con el revoco que hay debajo. En ladrillo visto, muchas veces basta con limpiar, rejuntar e hidrofugar.

Permisos y época del año

Casi todas las obras de fachada necesitan un título habilitante del ayuntamiento y permiso para ocupar la acera. Con lluvia o heladas no se pintan fachadas ni se aplican morteros, y el calor fuerte del verano tampoco ayuda. Conviene planificar con margen.

Avisar a los vecinos

Una obra de fachada se hace con gente viviendo dentro. Avisos en el portal con los días de trabajo, protección de ventanas y balcones, y un interlocutor claro evitan la mayoría de los roces.

Coordinación con el técnico

La decisión técnica y el certificado de subsanación corresponden al técnico de la comunidad. La empresa que ejecuta trabaja con él: revisa el informe, ejecuta lo que pide y le facilita la información para certificar.

Si tenéis un informe con deficiencias o queréis revisar la fachada antes de la inspección, hacemos la visita, os enviamos fotos y un presupuesto por partidas, gratuito y sin compromiso. Si además hay goteras en las últimas plantas, conviene mirar la cubierta en la misma visita.