¿Cuánto cuesta una reforma integral de un piso en Madrid?

Es la primera pregunta de casi todo el que piensa en reformar: cuánto cuesta una reforma integral de un piso en Madrid. En internet circulan precios por metro cuadrado con horquillas tan amplias que valen para casi cualquier cosa. Dos pisos de los mismos metros, en el mismo barrio, pueden costar muy distinto según su estado y lo que se elija para cada estancia.

Por eso no vamos a darte una cifra. Te explicamos de qué se compone el precio, qué lo sube y cómo comparar presupuestos para no llevarte sorpresas. Si ya estás en ello, tienes el detalle de cómo trabajamos en reformas integrales en Madrid.

Por qué el precio por metro cuadrado engaña

El precio por metro cuadrado es una media. Sirve para hacerse una idea muy general, pero esconde lo que de verdad mueve el presupuesto:

• Una cocina y un baño concentran mucho dinero en pocos metros. Un piso pequeño con dos baños puede salir más caro por metro que uno grande con uno.
• Cambiar la distribución obliga a tirar y levantar tabiques, mover instalaciones y rehacer suelos.
• Las calidades de suelos, sanitarios, cocina y ventanas pueden duplicar el coste de una partida sin cambiar nada más.

La cifra útil es la de tu piso, con tus decisiones.

Las partidas de una reforma integral

Un presupuesto serio va por partidas. Estas son las habituales y lo que más influye en cada una:

Partida	Qué incluye	Qué la encarece
Demolición y desescombro	Tabiques, alicatados, suelos, sanitarios, contenedor o sacas	Mucho volumen, sin ascensor, calle sin sitio para contenedor
Fontanería y desagües	Agua fría, caliente y desagües nuevos	Mover baños o cocina de sitio, tuberías antiguas de plomo o hierro
Electricidad	Instalación nueva adaptada a normativa, con su boletín	Muchos puntos de luz y enchufes, domótica
Albañilería	Tabiques, recrecidos, nivelación, alicatados	Suelos muy desnivelados, cambios de distribución
Baños	Plato o bañera, sanitarios, grifería, mampara, muebles	Piezas suspendidas, grifería empotrada, gran formato
Cocina	Muebles, encimera, electrodomésticos	Encimeras de piedra o compacto, electrodomésticos integrados
Carpintería interior	Puertas, armarios empotrados, rodapiés	Puertas a medida o correderas empotradas
Ventanas	Carpintería con rotura de puente térmico y vidrio	Tamaño, apertura, vidrios especiales
Suelos	Porcelánico, tarima, laminado	Material y formato, colocación en espiga
Pintura y techos	Alisado, pintura, falsos techos	Gotelé que hay que quitar, techos en mal estado
Climatización	Preinstalación o equipos	Conductos frente a splits
Limpieza final	Polvo de obra, restos, cristales	Metros y restos adheridos

Qué encarece una reforma

• El estado de partida. Un piso de los años 60 sin reformar suele esconder instalación eléctrica sin toma de tierra, tuberías antiguas y suelos desnivelados.
• Lo que aparece al demoler. Una viga en mal estado, una bajante comunitaria dañada o humedades ocultas. No siempre se puede prever, pero un buen presupuesto dice qué se ha revisado y qué no.
• Cambios a mitad de obra. Mover un enchufe cuando ya está alicatado cuesta mucho más que decidirlo antes. Cierra las decisiones importantes antes de empezar.
• Plazos muy ajustados, que obligan a meter más gente a la vez.
• Materiales a medida o con plazo largo, como cocinas o ventanas, que pueden retrasar la obra si no se piden a tiempo.
• El edificio. Sin ascensor, en calle estrecha o con horarios de obra restringidos por la comunidad, todo lleva más tiempo.

Reserva siempre un margen para imprevistos. En una reforma integral casi siempre aparece algo.

Licencias, tasas y plazos

En Madrid, la mayoría de reformas interiores se tramitan con declaración responsable en el ayuntamiento. Si se tocan elementos estructurales, la fachada o se cambia el uso, hace falta proyecto técnico y un procedimiento distinto. La tramitación lleva tasas e impuesto municipal que se calculan sobre el presupuesto de la obra, y el contenedor en la calle necesita su propio permiso.

En cuanto a plazos, una reforma integral de un piso completo se mide en meses, no en semanas, sumando permisos, obra y entrega de materiales. Pide un calendario por fases.

Cómo comparar presupuestos

Tres presupuestos con tres totales distintos no sirven de nada si cada uno incluye cosas diferentes. Comprueba:

• Que vayan por partidas y con las mismas mediciones.
• Que las calidades estén escritas: marca o gama de sanitarios, tipo de suelo, tipo de ventana. "Suelo porcelánico" sin más no es comparable.
• Qué no incluye. Licencia, tasas, contenedor, electrodomésticos, muebles de cocina, climatización, limpieza final.
• Boletín eléctrico y gestión de residuos, que deben estar.
• Forma de pago. Lo habitual es un pago al inicio y el resto por hitos según avanzan las fases, no la obra entera por adelantado.
• Plazo y calendario, y quién coordina a los gremios.
• Qué pasa con los imprevistos: cómo se comunican y cómo se valoran antes de ejecutarlos.

Si un presupuesto es mucho más barato que los demás, casi siempre es porque le falta algo.

La limpieza final también cuenta

Muchas reformas se entregan "barridas", y el polvo de yeso y cemento se queda en rieles, armarios y enchufes durante semanas. Pregunta si la limpieza final está incluida y quién la hace. En nuestras reformas la hace nuestro propio equipo de limpieza de fin de obra, con aspiración con filtro HEPA y retirada de restos de pintura, cemento y silicona.

Pide un presupuesto por partidas

Para darte un precio real necesitamos ver el piso y saber qué quieres cambiar. Hacemos la visita, te ayudamos a definir el alcance y las calidades, y te enviamos un presupuesto por partidas, gratuito y sin compromiso, con lo que incluye y lo que no.